不動産鑑定評価.VW

【鑑定評価の方式】

鑑定評価書は、日本語（不動産鑑定評価基準準拠）、英語（USPAP,IVS準拠）でご提供しています。

価格を求める鑑定評価の場合、原則として次の方式を適用して評価を行います。
・原価方式（積算価格）‥ 不動産の再調達に要する原価（費用性）に着目して価格を求めます。
・比較方式（比準価格）‥ 不動産の取引事例等（市場性）に着目して価格を求めます。
・収益方式（収益価格）‥ 不動産から生み出される収益（収益性）に着目して価格を求めます。
但し、日本の戸建住宅や事務所では取引事例比較法の直接適用が困難な場合がほとんどです。
また、既成市街地内の更地については原価法の適用が困難です。
なお、マンション用地・戸建住宅分譲地となりうる土地については上記のほかに開発法を適用します。

英文鑑定評価については次の点にご注意ください。
会計監査に関連した鑑定評価の場合、次の取り扱いとなる可能性があります（AICPA-AU534類推）。
・米国基準対応に修正した日本式の報告書を日本の鑑定士が書くことは是認されると類推されます。
・米国基準に準拠した報告書を日本の鑑定士が書くことも是認されると類推されます。
・日本式の報告書を無修正で英訳したものは米国内で是認されない可能性があると類推されます。

【鑑定評価の重要性】

バリューワーカーズでは、十分な調査に裏付けられた「正式鑑定」のご利用をお勧めしています。
物件の種類によっては、各方式から得られる試算価格に大きな差が生じる場合があります。
個人の住宅と異なり、賃貸ビルでは取引の際に収益性が重視されます。
特殊用途の事業用資産は、不況下で積算価格を大幅に下回る収益価格で取引されてきました。

（例）
・都会のホテル → 3年前に100億円かけて完成したホテルが破綻。20億円で売却。
・リゾートホテル → 経営の悪化したリゾートホテルは有償での売却が困難な場合があった。
・スーパーマーケット → 10年前に70億円で建設した大規模スーパーマーケット。3億円で売却。
・ゴルフ場 → バブル期に150億円で開発したゴルフ場が破綻。10億円で売却。
・スキー場 → バブル期に230億円で開発したスキー場が破綻。3億円で売却。
・人里離れた病院　　→ 築12年の病院が破綻。積算価格6億円。6千万円でも買い手なし。

このような場合、原価方式だけで評価しても役に立ちません。
また、収益方式が適用されていても十分な理由なしでは信頼性のない評価書となってしまいます。

【鑑定評価のご依頼に関して】

次の点が不明瞭だと、鑑定評価の信頼性が低下する可能性がありますのでご注意ください。

1. 鑑定評価の目的をご説明ください。条件が異なると評価額も異なる場合が生じます。
2. 金融機関の評価では、担保掛目を乗ずる前段階の評価額なのか、掛目を乗ずる必要のない処
    分価格なのかご説明ください。処分価格を求めるときは、譲渡に必要な諸費用等を控除（正味
    の回収額）するかどうかご説明ください。処分価格を求めるときは、見込まれる処分方法、早期
    売却の必要性の程度について検討する必要があります。処分方法の別によって評価額が異な
    る場合が生じます。
3. 建物内の実地調査を行えるよう段取りをつけていただけますようお願いします。

【鑑定評価に必要となる資料】

必要な資料が不足すると、鑑定評価の精度が低下する場合がありますのでご注意ください。
不動産鑑定士には「不動産の鑑定評価に関する法律」により厳格な守秘義務が課されています。
それを前提に、十分な資料のご提供をお願いいたします。

（例）事務所の鑑定評価の場合

1．評価対象の物件を確定できる資料（地図、公図、登記簿謄本等)
    → 隣の土地などが評価対象に混じらないようにするために必要です。
2．固定資産税納税通知書(写)
    → 対象物件の再確認、固定資産税・都市計画税等の把握のために必要です。
3．建物の各階の図面(写)
4．建物の建築確認通知書(写)
5．新築時の建築費、その後の増改築費等がわかる資料(写)
6．賃貸用でテナントがいる場合は賃貸借契約書(写)
    賃貸用で財務諸表がある場合は過去3期分(写)
    → 収益還元法で、将来のキャッシュフローを正確に見積もるために必要となります。
7．建物の長期修繕計画がある場合には計画書をお願いいたします(写)
    → 収益還元法で、将来どの程度資本的支出が必要か見積もるために必要です。
8．管理委託契約書(写)
    → 管理を外部委託している場合にはお願いいたします。
9．その他の資料(写)
    → 評価を正確に行うため、必要に応じて追加資料をお願いする場合があります。

（例）自己所有のホテルの鑑定評価の場合

1．評価対象の物件を確定できる資料（地図、公図、登記簿謄本等)
    → 隣の土地などが評価対象に混じらないようにするために必要です。
2．過去の財務諸表（5年分以上）(写)
    → 収益還元法で、将来のキャッシュフローを正確に見積もるために必要となります。
    （既にエクセル等で作成されている場合は、それをお願いいたします。）
3．中長期経営計画、経営改善計画等が作成されている場合は、その写し。
4．建物の長期修繕計画、これまでの大規模修繕の実績(写)
    → 収益還元法で、将来どの程度資本的支出が必要か見積もるために必要です。
5．減価償却資産明細台帳(写)
    → 積算価格を正確に把握するために必要となります。
    事業清算を視野に入れなければならない場合は、清算価値の把握のために必要です。
    （既にエクセル等で作成されている場合は、それをお願いいたします。）
6．固定資産税納税通知書(写)
    → 固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税等の把握のために必要です。
7．建物の建築確認通知書、図面(写)
8．新築時の建築費、その後の増改築費等がわかる資料(写)
9．一部にテナントがいる場合は賃貸借契約書(写)
    → 収益還元法に反映させるため、また譲渡に必要な諸費用把握のために必要です。
10．管理委託契約書(写)
    → 駐車場等を外部に管理委託している場合にはお願いいたします。
11．その他の資料(写)
    → 評価を正確に行うため、必要に応じて追加資料をお願いする場合があります。

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