＜バブルの教訓..最近では..＞
＜投資マネー・低金利・誤解等を背景に、ミニバブルが指摘されてきましたが‥＞
（例： 期待利回り低下 → 積算価格10億円（土地5億・建物5億）、投資価値は収益性で13億円
→ 13億円で売買、
→ 地価が1.6倍（土地8億円）になったと風評発生 → 全く異なる物件に伝播
→ 早い者勝ち → 転がし → 高額値付 ）
（誤解.. 収益性は物件の個性、投資価値≠市場価値、分離困難な資産の内訳は比例配分・外部要因の検討が必要 ）
<2007前半>
* 東京の高級住宅地で高額値付（1.5-2倍化等）が多発し、ミニバブルがピークになりました。
* 東京の都心商業地では賃料値下げの時代が過去のものになった感が強まりました。
<2007後半>
* サブプライム問題が表面化、投資マネーが減退、市況の不透明感が強まりました。
* 新築マンションの価格上昇に購買力が追い付かず売れ行きが顕著に悪化。建築基準法改正で建築費が高騰。
<2008以降>
* 世界金融危機・景気減速・貸し渋りで、売買が成立しない物件が増え、不動産業者の倒産が相次ぎました。
＜一方で私達は バブル発生 →崩壊 →未曾有の不況 の教訓も忘れてはならないでしょう！＞
不動産を投機の対象とした代償は、その後の惨状として10年以上も続きました。
短期的な価格だけでなく長期的な価値の趨勢も忘れたくない。バリューワーカーズの原点です！
【熱狂・そして夢の跡】
・都会のホテル → 3年前に100億円かけて完成したホテルが破綻。20億円で売却。
・リゾートホテル → 経営の悪化したリゾートホテルは有償での売却が困難な場合があった。
・スーパーマーケット → 70億円かけた大規模スーパーマーケット。10年後に3億円で売却。
・ゴルフ場 → バブル期に150億円で開発したゴルフ場が破綻。10億円で売却。
・スキー場 → バブル期に230億円で開発したスキー場が破綻。3億円で売却。
・人里遠く離れた病院 → 築12年の病院が破綻。積算価格6億円。6千万円でも買い手なし。
＜サブプライムと米国の鑑定評価＞
投機資金で住宅価格が高騰し始めた2001年、6000人以上の米国の鑑定士が署名、連邦議会に請願書を提出、価格の不正常性を訴えました。米国の不動産鑑定は、1930年代に世界大恐慌の反省の中から生まれたものです。
しかし、火災報知器は鳴っていたのに切られた！そして、バブル崩壊後に起きたのは100年に一度の経済危機でした！
中国の経済成長は巨大な貿易黒字を生み、かつての日本と同様、過剰貯蓄化、米国に還流してバブルを加熱していた（FRB）。
株の下げ相場を嫌って住宅投資へ、安直な貸付と低金利、持家促進政策が、建設ブーム、住宅ローン急拡大、住宅価格高騰に繋がった（S&P）。
経済はアニマルスピリットでしか理解できない方向へ動いた。経済がどう動くか知るにはマクロ経済理論にそれを組込む必要がある（Akerlof, Shiller）。
不動産は少数の取引が相場を形成、桁違いの数が担保となっており、価格変動が経済に大きな影響を与える資産であることを忘れてはならないでしょう！
＜不動産鑑定は VALUE-WORKERS ＞
金余りの時代金余りと投機が作る価格変動の波は、最終需要者の購買力・需給が作る価格変動の波より大きい、
金余り＋投機で資産価格が変動しやすい基礎的条件 (Volatility Working Fundamentals) があるとの見方も！
(世界7000兆円の貯蓄＋適切な運用先不足＜VWファンダメンタルズ＞→無理な運用→行き過ぎた投機→高騰・崩落)
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