（本サイトのご説明）


＜当事務所の鑑定評価＞
当事務所は、日本不動産鑑定協会、東京都不動産鑑定士協会に所属し、不動産鑑定評価基準に準拠した不動産鑑定評価を主な業務としています。
東京都新宿区に所在し、全国を対象に業務を行う不動産鑑定士事務所ですが、住宅・事務所の不動産鑑定評価は首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）が得意地域です。
不動産鑑定評価は、鑑定評価理論に基づく鑑定評価手法を適用して行います。価格に関しては原則として三手法‥ 原価法、収益還元法（DCF法等）、取引事例比較法 による試算価格を調整して求めますが、物件により三手法適用が非現実的な場合があるほか、マンション適地には開発法を適用します。

＜当事務所の手数料＞
当事務所は、Ｉ.Ｔ.時代を前提とした、鑑定評価に必要となる手間を基に、安心の手数料を設定している不動産鑑定士事務所です。
日本の不動産鑑定士資格は難易度で分けられておらず、全てできなければならないハイレベルなものです。
その一方で、各不動産鑑定士事務所には個性があり、特定の分野に特に秀でた技能を有している事務所もあります。
手数料が高くても質が高く "得をした" と感じる不動産鑑定評価書もあれば、手数料が安くても再鑑定が必要となり "損をした" と感じる不動産鑑定評価書もあります。
本来、サービスを提供する側は、サンプルと料金表を事前に提示して、その事務所を使うかどうか依頼者に選択してもらうべき立場です。
このような現状に配慮して、当事務所ではサンプルと料金表をホームページ上に掲載しています。

＜鑑定評価のグローバル化＞
不動産投資は国境を超え、不動産鑑定評価にも国際化の波が押し寄せています。
英語による鑑定評価の場合は次の点にご注意ください。
同じ英文鑑定評価書でもアメリカ系とイギリス系で用語が異なる場合があります。
日本の鑑定評価基準では必要的記載事項が不足する場合が生じえます。
また企業活動の国際化を会計基準・鑑定評価基準が後追いし、会計基準が先に単語を指定したため、 アメリカ系の不動産鑑定士事務所でもイギリス系の不動産鑑定士事務所でも表現に工夫をしている場合があります。 （例.. Fair Value と Market Value の違い。）
日本の鑑定評価書を英訳するだけの場合は日本の用語の説明を入れた完全な評価書でないと正確に意味が通じません。しかし、作成時間、長物化、手数料の点で困難です。
従って、当事務所では、 アメリカの鑑定評価基準、 国際基準のサイトを依頼者に見ていただき、それに準拠した鑑定評価書を作成しています。
この対応は、日本の監査法人が、日本にある米国の連結子会社には米国基準、その他には国際基準準拠の監査報告書を出している扱いと同じです。
なお、現段階で取決めはありませんが、会計監査に関連した鑑定評価の場合は次の取り扱いとなる可能性がありますのでご注意ください（AICPA-AU534類推）。
・米国基準に対応する形に修正した日本式の報告書を日本の鑑定士が書いた場合は是認されると類推されます。
・米国基準に準拠した報告書を日本の鑑定士が書いた場合も是認されると類推されます。
・日本式の報告書を無修正で英訳した場合は米国内で是認されない事項が生じる可能性があります。（←用語の定義、必要的記載事項が異なる点に留意。）


＜成約事例の所在地等の非掲載について＞
不動産鑑定評価に関わる人の意識や慣行は国によって異なります。
米国では不動産鑑定評価業務のフォーマット化・Ｉ.Ｔ.化が進み、その中で取引事例も鑑定評価書に所在地・写真付で明示すべきものとされています。また日本と異なり、他人の固定資産税評価額もインターネットで誰でも見ることができるなど、市場の透明性が優先されています。取引事例が明示されていない鑑定評価書は信用を得られない状況です。
日本では、これらは個人情報・守秘義務対象と考えられており、自ら報道機関に公表・公的機関の発表があったもの等以外は所在地が判明する形で表示ができません。
当事務所では、国際化の影響を痛感しつつも、日本の法令の範囲内での鑑定評価書の作成をお客様にご理解いただいています。


＜一般の不動産の鑑定評価＞

相続や、離婚の財産分与のための不動産鑑定は、ぜひ当事務所にご相談ください。
日本では、固定資産税評価額等が市場価値と大幅に乖離している場合が多いにも関わらず、個人分野に鑑定評価の慣行が浸透していません。
相続や財産分与で最も説得力があるのは市場価値です。課税のための評価額で財産を分けることは将来の恨みの種となりがちです。
当事務所では相続・離婚などの事情を勘案し、自己使用の住宅には特別な低額料金を設定しています。

賃貸事務所ビルの不動産鑑定評価では、将来キャッシュフローの見込み、還元利回りが重要となります。
当事務所が行っているオフィスビル経営シミュレーションは、将来キャッシュフローを詳細に検討するためのものです。
将来の経済シナリオを数通り準備し、賃料推移、金利推移等を設定して、キャッシュフロー予測と不動産鑑定評価を行います。

マンション関係の鑑定評価は当事務所の得意分野です。
本ホームページの資料集の中で新築マンション市況の推移等を見ることができますので、ぜひご活用ください。


＜特殊用途の事業用資産の鑑定評価＞

エムアンドエーが活発となり、不動産鑑定評価だけでなく事業価値の評価も重要な時代となっています。

スキー場の鑑定評価に関しては、スキー場鑑定評価書サンプルをご参照ください。
当事務所では全国のスキー場の経営環境・譲渡事例等を長期にわたって調査してきました。
スキー場の市況は1990年代半ばから急崩壊し、倒産・閉鎖等が相次ぎました。
一方、近時、事業再生のためのエムアンドエーがようやく本格始動しつつあり、事業価値の鑑定評価が重要となっています。
当事務所はスキー場を得意分野とする不動産鑑定士事務所です。

ホテルの鑑定評価・英文鑑定評価については、ホテル鑑定評価書サンプルをご参照ください。
ホテル経営は1990年代半ば以降赤字が多発し、倒産・取壊しが相次ぎました。
現在、都市部ではホテルをREIT・証券化に組み込む例が増え市況が激変しています。
低金利下で期待利回りが低下している現在、短期・長期投資別に留意が必要です。
当事務所はホテルを得意分野とする不動産鑑定士事務所です。

病院・医療施設の鑑定評価では、不動産価値だけでなく事業価値が問題となる場合があります。
公的性格が強く半官半民的な経営環境下にあり、民間企業と同じ視点で見れない部分があります。
一方で、公的規制・計画下にあるのに過去に倒産・廃屋・廃墟化した例も生じています。
赤字の病院が多いことは有名ですが、赤字でも EBITDA が多く専門性の高い鑑定評価となります。
当事務所は病院・医療施設を得意分野とする不動産鑑定士事務所です。


（注）
「不動産鑑定士事務所」 は、人によっては不動産鑑定事務所、不動産鑑定業者、鑑定会社などと呼ぶこともあります。
「不動産鑑定料」 は、人によっては、不動産評価料、鑑定評価料、鑑定手数料、鑑定報酬、鑑定料金、鑑定費用などと呼ぶこともあります。
「リスクフリーレート・リスクプレミアム・ベータ・株主コスト・資本コスト・加重平均資本コスト（WACC）・税金を考慮したワック・資本資産評価モデル・キャップエム・内部収益率・期待利回り」などに対する知識が必須となっています。 但し、これらの中には、日本では、即、米国と同様に使えないものがある点にも注意が必要です。
当事務所は相互リンク募集中です。弁護士事務所・会計士事務所・税理士事務所・司法書士事務所・行政書士事務所・社労士事務所・建築士事務所のリンクを歓迎します。

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シミュレーション

	＜ 加 盟 団 体 ＞
	日本不動産鑑定協会
	東京都不動産鑑定士協会
	Appraisal Institute (US)
	事業再生実務家協会
	経営再構築プラン
	戦略法務研究会

　＜バブル崩壊から15年..最近は..＞

　＜市況回復下で、投資マネー・低金利・誤解等を背景に、一部ではミニバブルが指摘されてきました。＞
　　（期待利回低下 → 積算価格10億（土地5億・建物5億）だが、投資価値の鑑定評価は収益価格13億 → 13億で売買
　　　　→ 価値配分不考慮で、土地8億円で売買（1.6倍に高騰）の風評発生 → 加熱　→ツレ高・高額値付・転がし。
　　（注.. 投資価値は市場価値とは異なることに注意が必要です。）
　　<2007前半>
      * 東京の高級住宅地で高額値付（1.5-2倍化等）が多発しました。GDPと地価の推移を比べて考えましょう。
      * 東京の都心商業地では賃料値下げの時代が過去のものになった感が強まりました。
　　<2007後半>
      * サブプライム問題が表面化、投資マネーが減退。市況の不透明感が強まりました。
      * 首都圏新築マンションの初月契約率が顕著に低下。値上がりに購買力が伴わず売れ行きが悪化しました。

　＜一方で、私達は バブル発生 →崩壊 →未曾有の不況 の教訓も忘れてはならないでしょう！＞
　 　不動産を投機の対象とした代償は、その後の惨状として10年以上も続きました。
　　 短期的な価格だけでなく長期的な価値も見据えたい。バリューワーカーズの原点です！
　 　（例）
      ・都会のホテル 　　　　→ 3年前に100億円かけて完成したホテルが破綻。20億円で売却。
      ・リゾートホテル　　　　 → 経営の悪化したリゾートホテルは有償での売却が困難な場合があった。
      ・スーパーマーケット　 → 70億円かけた大規模スーパーマーケット。10年後に3億円で売却。
      ・ゴルフ場 　　　　　　　→ バブル期に150億円で開発したゴルフ場が破綻。10億円で売却。
      ・スキー場　　　　　　　 → バブル期に230億円で開発したスキー場が破綻。3億円で売却。
      ・人里遠く離れた病院 → 築12年の病院が破綻。積算価格6億円。6千万円でも買い手なし。
　
　＜鑑定評価は 安心と信頼の バリューワーカーズ ヘ！＞
　 　バリューワーカーズは市場を十分調査した上で信頼ある鑑定評価を行っています。

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　＜便利なサイトです！＞


　＜マンションの価格推移＞

　　　　→　住みたい場所の過去１０数年間のマンションの価格推移がわかります！(click here)

　＜安心の鑑定評価＞

　　　　 →　鑑定評価書サンプルを見てからでなければ、安心して頼めないという方は！ (click here)


　＜不動産の情報収集＞

　　　　→　不動産について、いろいろ調べたい！　（信頼できるサイトをご紹介しています！.click here！）

当事務所は、インターネット・Ｉ.Ｔ の活用で経費を削減し、
仕事の核心である鑑定評価書の質を下げることなく、安心の鑑定料を設定しています。

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