不動産鑑定評価はVALUE-WORKERs!／不動産鑑定士事務所／東京

　＜不動産鑑定とバブルの教訓＞

　＜投資マネー・低金利・誤解等を背景に、ミニバブルが指摘されてきましたが‥＞
　　（例：期待利回り低下 → 積算価格10億円（土地5億・建物5億）、投資価値は収益性で13億円 → 13億円で売買、
　　　　→ 地価が1.6倍（土地8億円）になったと風評発生 → 全く異なる物件に伝播 → 早い者勝ち → 転がし → 高額値付）
　　（誤解.. 収益性は物件の個性、投資価値≠市場価値、分離困難な資産の内訳は比例配分・外部要因の検討が必要）
　　<2007前半>
* 東京の高級住宅地で高額値付（1.5-2倍化等）が多発し、ミニバブルがピークになりました。
* 東京の都心商業地では賃料値下げの時代が過去のものになった感が強まりました。
　　<2007後半>
* サブプライム問題が表面化、投資マネーが減退、市況の不透明感が強まりました。
* 新築マンションの価格上昇に購買力が追い付かず売れ行きが顕著に悪化。建築基準法改正で建築費が高騰。
<2008以降>
* 世界金融危機・景気減速・貸し渋りで、売買が成立しない物件が増え、不動産業者の倒産が相次ぎました。

　＜一方で私達はバブル発生 →崩壊 →未曾有の不況の教訓も忘れてはならないでしょう！＞
　　不動産を投機の対象とした代償は、その後の惨状として10年以上も続きました。
　　長期的な価値の趨勢も忘れたくない。バリューワーカーズの原点です！
　　【熱狂・そして夢の跡】
・都会のホテル　　　　→ 3年前に100億円かけて完成したホテルが破綻。20億円で売却。
・リゾートホテル　　　　 → 経営の悪化したリゾートホテルは有償での売却が困難な場合があった。
・スーパーマーケット　 → 70億円かけた大規模スーパーマーケット。10年後に3億円で売却。
・ゴルフ場　　　　　　　→ バブル期に150億円で開発したゴルフ場が破綻。10億円で売却。
・スキー場　　　　　　　 → バブル期に230億円で開発したスキー場が破綻。3億円で売却。
・人里遠く離れた病院 → 築12年の病院が破綻。積算価格6億円。6千万円でも買い手なし。

　＜サブプライムと米国の鑑定評価＞

投機資金で住宅価格が高騰し始めた2001年、6000人以上の米国の鑑定士が署名、連邦議会に請願書を提出、
価格の不正常性を訴えました。米国の不動産鑑定は、1930年代に世界大恐慌の反省の中から生まれたものです。
しかし、火災報知器は鳴っていたのに切られた！そして、バブル崩壊後に起きたのは100年に一度の経済危機でした！

中国の経済成長は巨大な貿易黒字を生み、かつての日本と同様、過剰貯蓄化。米国に還流してバブルを加熱していた（Bernanke-FRB）。
株の下げ相場を嫌って住宅投資へ、安直な貸付と低金利、持家促進政策が、建設ブーム、住宅ローン急拡大、住宅価格高騰に繋がった（S&P）。
経済はアニマルスピリットでしか理解できない方向へ動いた。経済がどう動くか知るにはマクロ経済理論にそれを組込む必要がある（Akerlof, Shiller）。
不動産は少数の取引が相場を形成、桁違いの数が担保となっており、価格変動が経済に大きな影響を与える資産であることを忘れてはならないでしょう！

　＜投機と金余りと自信が作る価格変動の波＞

金余りの時代
金余りと投機が作る価格変動の波は、最終需要者の購買力・需給が作る価格変動の波より大きい、
金余り＋投機で資産価格が変動しやすい基礎的条件 (Volatility Working Fundamentals) があるとの見方も！
(世界7000兆円の貯蓄＋適切な運用先の不足 →運用圧力 →無理な運用 →行き過ぎた投機 →高騰・崩落)

「バブルの本質」に迫る！

Click Here ： 「バブルの原因は何だったのか - 総括 -」 by 山口隆
Click Here ： 「バブルの原因は何だったのか - 群知能 -」
Click Here ： 「バブルの原因は何だったのか - 投機熱の伝播 -」
Click Here ： 「バブルの原因は何だったのか - 投機.価格.価値の遺伝子 -」
Click Here ： 「バブルの原因は何だったのか - 新型発生のメカニズム-」

企業活動の国際化が進み、
共通の方法で不動産価値を測る必要から、
不動産鑑定評価にも国際化の波が押し寄せています。


	＜加盟団体＞
	日本不動産鑑定士協会連合会
	東京都不動産鑑定士協会
	Appraisal Institute (US)
	事業再生実務家協会

（本ページのご説明）

＜不動産鑑定評価と当事務所＞

当事務所は、日本不動産鑑定士協会連合会、東京都不動産鑑定士協会に所属し、不動産鑑定評価基準に準拠した不動産鑑定評価を主な業務としています。
東京都新宿区の不動産鑑定事務所で、飯田橋・市ヶ谷・神楽坂・牛込神楽坂に近く、首都圏‥東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県が主ですが、依頼により全国を鑑定しています。
「不動産鑑定士事務所」ですが、人により不動産鑑定事務所、鑑定事務所、鑑定会社、鑑定業者、不動産鑑定所ともいいます。
不動産鑑定評価は、不動産鑑定評価理論に基づく不動産鑑定評価方法（不動産鑑定方法、不動産評価方法）を適用して行います。
不動産価格の鑑定評価額は原則として三手法‥ 原価法、収益還元法（DCF法等）、取引事例比較法の鑑定評価手法を適用して試算価格を査定し調整して求めますが、物件種類により三手法全ての適用が非現実的な場合があるほか、マンション素地の適地の場合は別に開発法も適用する場合があります。

不動産鑑定評価手数料は鑑定評価作業に必要となる手間を基礎とした安心の手数料を独自に設定しています。鑑定評価料が高くても良質で得をしたと感じる鑑定評価書もあれば、鑑定評価料が安くても内容が劣り損をしたと感じる鑑定評価書もあります。本来、サービスを提供する側は、サンプルと料金表を事前に提示して、その事務所を使うかどうかを選択をしてもらう立場です。弊社では、このような状況に配慮してサンプルと料金表をホームページ上に掲示しています。（鑑定評価手数料は不動産鑑定料、鑑定料、鑑定評価料、鑑定報酬、鑑定料金、鑑定費用、鑑定手数料などとも呼ばれます）

当事務所は金融庁検査（金融検査）、金融検査評定制度、金融検査マニュアル（金融庁検査マニュアル）に精通した不動産鑑定士事務所です。不良債権の処分価格、不良債権と事業価値、担保価値、各種デューデリジェンス、処分価格と正常価格との関係、等、十分に考慮して鑑定評価を行ってきました。不良債権の鑑定評価、担保評価では、不良債権担保不動産の金融機関（銀行）の自己査定・資産査定、金融機関（銀行）の担保処分方法、デフォルト状態の有無などを十分に勘案しながら、担保掛目への留意、債務超過、要注意先、要管理先、破綻懸念先、実質破綻先、債権回収額、正味回収額等を十分に配慮して評価を行っています。特に正味回収額として誤解の生じない評価書の作成に留意しています。

減損会計に備えた調査、減損会計のための資産評価、再評価など、減損会計の評価は、ぜひ(株)バリューワーカーズへご相談ください！
また、相続を前提とした鑑定評価、遺産分割のための鑑定評価、不動産投資、不動産融資等にも、ぜひ弊社の鑑定評価書や各種調査資料をご活用ください！
特に、自宅（自己所有・自己使用の住宅）の評価では、相続に関わるトラブルを軽減する願いを込めて、正式な鑑定評価書を特別に低額な手数料でご提供致しております。

本ホームページの鑑定評価書サンプルの中で、英語の鑑定評価書を見ることができます。英文鑑定評価なので、USPAPやIVSを知るきっかけとなり、英文事業価値評価を知るきっかけともなります。米国では、1980年代の深刻な不良債権問題を解決したあと、1990年代から景気が顕著に回復しました。一方で、1990年代から深刻な不良債権問題に直面した日本では、米国から様々な新しい手法を導入してきました。英文不動産鑑定評価、英文事業価値評価、英語の鑑定評価書、英語の事業価値評価書等の学習は今日の日本においてとても重要となっています。
米国では、投機資金で住宅価格が高騰し始めた2001年、6000人以上の不動産鑑定士が署名、連邦議会に請願書を提出、不正常性を訴えました。
しかし、鑑定威圧（Appraisal Coercion）が横行。職業倫理を捨ていいなりの鑑定を行う業者に仕事が集中して、価格高騰が進みました。
バブル崩壊で抵当流れが急増する中、これが激しい社会的批判の対象となり、鑑定威圧を禁ずる州法制定が相次ぎました。
2010年に成立した連邦法「金融規制改革法」Sec.1472 は、次のような行為により不動産鑑定士の独立性を侵すことを禁止しました。
①報酬.威圧.強要.馴合.指示.誘導.賄賂.威嚇。
②評価額の特質を誤って伝えること。
③取引推進のため不動産鑑定士に影響を及ぼしたり目標額を頼むこと。
④鑑定報酬の適時な支払いを行わないこと（不払い）。

特殊用途の事業用不動産や収益物件にかかわる不良債権担保不動産の鑑定評価は当事務所得意分野です。この分野の鑑定評価では、自己査定（資産査定）で監督官庁が特に注意する事項、事業価値評価・企業価値評価・処分価値等に関するバックグラウンド的知識が求められます。今日では、不良債権に絡む企業再生、事業再生、事業譲渡、エムアンドエー、不動産証券化等が重要になっており、単に競売や不動産の任意売却による債権回収を前提とした担保評価では終わらない時代となっています。
スキー場の鑑定評価・英文鑑定評価に関しては、スキー場鑑定評価書サンプルで、スキー場の鑑定評価（スキー場不動産鑑定評価、スキー場事業価値評価）を見れます。弊社では、債権譲渡や営業譲渡、事業譲渡の事例等を十分に調査し、不良債権、経営破たん、倒産事例等を考慮して、鑑定評価や担保評価を行っています。スキー場は、現在、経営状態が一般的に悪く（赤字）、中には倒産・夜逃げ・廃屋・廃墟となった事例も見受けられます。一方で大規模な買収の動きがあることも注目されています。スキー場の事業再生、スキー場の事業用不動産としての事業価値評価がますます重要となっています。
ホテルの鑑定評価・英文鑑定評価については、ホテル鑑定評価書サンプルで、ホテルの鑑定評価、ホテル不動産鑑定評価、ホテル事業価値評価の内容を見ることができます。ホテル経営は1990年代半ば以降、大幅赤字となるケースが多発し、中には倒産・廃屋・廃墟となった事例もあります。ホテルの利回り、ホテルMA等の調査も重要になります。またホテルの不動産証券化も新たな局面を迎えており、ホテルの事業再生、事業用不動産としての事業価値の評価が重要となっています。弊社では、ホテルの鑑定評価、ホテルの事業価値評価を行うに当たっては、倒産事例、不良債権処分事例、経営破たん事例、事業譲渡事例等十分に収集して評価を行っています。
病院・医療施設の鑑定評価では、不動産価値だけでなく、病院・医療施設の事業価値も問題となる場合があります。鑑定評価にあたっては、病院・医療施設の不良債権処分事例、病院・医療施設の経営破たん事例、病院・医療施設の倒産事例、営業譲渡事例等の詳細な調査結果を評価に反映させます。病院・医療施設の鑑定評価では、過去に倒産、廃屋・廃墟となった病院・医療施設の例もあり、医療施設に精通した不動産鑑定士に鑑定依頼することが重要です。

賃貸事務所ビル・オフィスビルの鑑定評価では、将来のキャッシュフローの見込み、利回り（オフィスビル利回り・賃貸事務所利回り）が重要となります。オフィスビルの不動産証券化も新たな局面を迎えており、競争の激しい分野となっています。弊社が行っているオフィスビル経営シミュレーションは、賃貸ビル経営をされている方のご要望に基づき、将来キャッシュフローを詳細に検討するためのものです。将来の経済推移のシナリオを数通り準備し、賃料収入推移予測、金利推移予測、等を設定して、キャッシュフロー予測と鑑定評価を同時に行っています。

マンション関係の鑑定評価は当事務所得意分野です。バブル崩壊以降、大都市部では、不良債権担保不動産の処分が、不況下で唯一好調だった住宅建設のための素地として売却されることを中心として進みました。弊社ではその経過をつぶさに資料収集分析してきました。本ホームページの資料集の中で、新築マンション市況の推移を見ることができます。

不動産鑑定評価はぜひバリューワーカーズにご連絡ください。
東京都-神奈川県-埼玉県-千葉県-その他も（不動産鑑定士事務所・不動産鑑定事務所・不動産鑑定士：千代田区・中央区・港区・品川区・目黒区・大田区・世田谷区・渋谷区・新宿区・文京区・中野区・杉並区・豊島区・北区・板橋区・練馬区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区、昭島市、あきる野市、稲城市、青梅市、清瀬市、国立市、小金井市、国分寺市、小平市、狛江市、立川市、多摩市、調布市、西東京市、八王子市、羽村市、東久留米市、東村山市、東大和市、日野市、府中市、福生市、町田市、三鷹市、武蔵野市、武蔵村山市、奥多摩町、日の出町、瑞穂町、檜原村・・・・

（注）
「不動産鑑定士事務所」は、人によっては不動産鑑定事務所、不動産鑑定業者、不動産鑑定会社などと呼ぶこともあります。
「不動産鑑定料」は、不動産評価料、不動産鑑定評価料、不動産鑑定手数料、不動産鑑定報酬、不動産鑑定料金、不動産鑑定費用などと呼ぶこともあります。
当事務所は相互リンク募集中です。弁護士事務所・会計士事務所・税理士事務所・司法書士事務所・行政書士事務所・社労士事務所・建築士事務所のリンク歓迎です。

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専任不動産鑑定士：山口隆
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